広くて安い土地は要注意！？市街化調整区域とは？

どうもこんにちわ、りこるですヾ(*´∀`*)ﾉ

家づくりは土地探しから始める方が多いと思います。

希望の立地で広くて安い土地があれば飛びつきたくなりますよね？

でもその土地、実際は安くない買い物になるかもしれません。。

我が家の土地探し状況を、土地探しの過程で知った情報とあわせてご紹介させてください(∩˃o˂∩)♡

我が家の土地条件＊見つけたのは難ありの土地！？

我が家は5人家族。家自体が結構なボリュームになるので、自動的に土地も50坪以上必要ということに。。

我が家の土地の希望条件はこのようになりました。

我ながら厳しいと思うんです、、坪当たり24万ですから(´□`｡)ﾉ･ﾟ

比較的田舎の私の地元でも、駅近物件は到底むりです。

とりあえず探してみた結果。。

なんと100坪越えで格安の土地が見つかりました。

でも手放しには喜べません！！(((╹д╹;)))

安いのにはそれなりの理由がありました。。

安い理由①土地の形状

当たり前ですが、土地面積が100坪でも形状が使いにくければ安くなります。

極端な例ですが、例えば☟の図なら。。。

①L字型の100坪

②真四角の100坪

一目瞭然ですが前者の方が使いにくいですよね！！

そして、まさに我が家が見つけた土地は前者の①に近い土地なんです(((╹д╹;)))

L字といえど開口12mとかなので、旗竿ではないのですが

もちろんズバーーンと視界が抜ける土地ではなく、、

このように周りには家々があります。。(´□`｡)ﾉ･ﾟ

手前にも奥にも家が建つ広さはありますが、、

察しのいい方は分かるかもしれませんが、いろいろな懸念が浮かびます。。。_(:3 」∠)_

懸念の詳細はのちほど。

安い理由②都市計画条件

土地情報には面積、建蔽率、容積率などいろいろな条件が書かれていますよね！

その中で「都市計画条件」というのがありますが、

そこに書かれるのは主に２つに分かれます。

• 市街化区域
• 市街化調整区域

です！（実際はもうひとつあるようですが・・・あまり見ない条件なので省略）

我が家が検討中の土地は「市街化調整区域」になります。

市街化調整区域とは

都市化すべきではない土地、簡単に言うと、国が「ここには住居を建てずに、農地や田んぼにすべき土地」と定めている土地です。

ここには原則として新たに建築物を建てられません！！

ですが我が家の検討地は古い家が建っており、「建て替え」という名目であれば建てられるとのこと。

市街化調整区域の土地を検討されてる方は、

開発許可・建築確認が下りるかどうかを事前に確認するのをお忘れなく！！(」ﾟOﾟ)」

（HMや工務店の営業さんに言えば調べてくれると思います＊）

あわせて市街化調整区域のメリット・デメリットもご紹介します！

◆市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域のデメリットは大きく３つ。

ということです。

１．土地の価値が低い

市街化がされない予定の土地なので、これから栄える見込みが少ない＝土地の価値が低いということになります。

今後売る予定があったり、土地に資産価値を見出す方は避けた方が無難です。

そして意外と盲点になりがちなのが

ローンの融資額にも関係してくるということ！！

ローン会社は土地＋建物を担保とするので、土地の価値が低いと融資できる額が少なくなる可能性があるのです！！

２．舗装や下水処理などの整備が整っていない場合がある

市街化されていない土地なので、整備が整っていない場合があり、

自費で下水処理をしたり、道路舗装をしなければならない場合があります！！

幸い、我が家の検討地は大丈夫そうですが。。。

予想外の自費出費となる可能性があるので、事前によく確認した方がいいです！

（あえて言わない不動産やHMの営業さんもいるそうです・・・）

３．宅地に適さない地盤や環境の場合もある

市街化調整区域となっている理由として、

水害が多かったり、地盤が緩いなど

そもそも宅地には向かない土地だという場合があります！

こういった場合はいくら安くても、安全にかかわるのでやめておくのが得策です！！

是非一度ハザードマップを確認したり、市役所に確認してみたりしてください。

◆市街化調整区域のメリット

結構なデメリットを挙げましたが、そんな市街化調整区域にもメリットがあります(*⁰▿⁰*)

まず安いということ！！

デメリットにも書いた通り、土地の価値が低いので安く売られていることが多いです。

そして土地の価値が低いということは

土地にかかる固定資産税も安くなります＊

我が家検討中の100坪越えの土地の場合でも、年間2万くらいだそうですｗ

そして、今後高層ビルなど大きな建物が建つ可能性が低いので

静かな環境で暮らせるということです。

田舎暮らしに抵抗がない方にとっては、安くて良い土地になるかもしれません(‘ω’)ノ

安い理由③古家あり

我が家の検討地には古い家が建っています。

土地って更地より、古い建物が建っている方が価値が下がるんですって！

りこる

知ってました？私、建物分上がると思ってたｗ

だから古家ありの土地は少し安くなるそうです。

そして、我が家の検討地の古家は戦前に建てられた小屋のような家ですので。ｗ

リフォームはNG。解体費用が必要になってきます！

解体費用の相場は大体坪あたり２万～３万で、それに付帯工事費が加わります。

我が家の場合、80万前後になりそうです。

それだけでも1080万の土地を買うのと変わらないということになりますよね。。(;’∀’)

土地の条件に「古家あり」と記載がある場合、要注意です！！(」ﾟOﾟ)」

余計な費用がかかってきますよー(´□`｡)ﾉ･ﾟ

りこる

土地探しって、ほんとに大変。運命の出会い。。ないかしら？ｗ

まとめ

我が家がみつけた土地は価格は安く、広さは十二分にありますが、広いが故のデメリットも。。！！

いろいろと懸念点のある土地ですが、今のところ我が家的にはこれ以上の土地は見つからない。。

どうにかして、予算内でこの土地をうまく活用できないかと模索中です(*´Д｀)